1. 헷갈리는 임대차 3법
임대차 계약을 맺고 거주하거나 사업을 운영하는 임차인에게 계약 기간 만료는 중요한 이슈입니다. 특히 임대료 인상은 임차인의 재정 계획에 큰 영향을 미칩니다. 이번 글에서는 계약갱신청구권을 행사할 때와 하지 않을 때의 임대료 인상에 대해 자세히 알아보겠습니다.
2. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 기간이 끝날 때 기존 조건으로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이를 통해 최대 4년까지 거주나 영업을 지속할 수 있습니다.
3. 계약갱신청구권 행사 시 임대료 인상 제한
3.1 인상 가능 범위
- 5% 이내 인상 제한: 임대인은 계약갱신청구권이 행사된 경우, 임대료를 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
- 보증금과 월세 모두 적용: 인상 제한은 보증금과 월세를 합산한 환산보증금을 기준으로 합니다. 단순히 월세나 보증금 중 하나만 5% 인상하는 것이 아니라, 전체 임대료의 5% 이내에서 조정해야 합니다.
3.2 정확한 계산 방법
임대료 인상 계산은 복잡할 수 있으므로, 국토교통부에서 제공하는 "렌트홈" 사이트의 계산기를 활용하면 편리합니다. 이를 통해 정확한 인상 가능 금액을 산출할 수 있습니다.
렌트홈 : https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open
3.3 주의사항
- 5% 초과 인상 불가: 임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다. 이를 위반할 경우 임차인은 초과분에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
- 합의에 의한 재계약 불가: 계약갱신청구권 행사 시에는 임차인과 합의하더라도 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다.
- 임차인의 권리 보호: 임차인은 계약갱신청구권을 행사함으로써 안정적인 거주나 영업을 지속할 수 있으며, 과도한 임대료 인상으로부터 보호받습니다.
4. 계약갱신청구권 미행사 시 임대료 인상
4.1 자유로운 임대료 협상
- 임대료 인상 제한 없음: 계약갱신청구권을 행사하지 않은 경우, 임대인과 임차인은 새로운 계약 조건에 대해 자유롭게 협상할 수 있습니다.
- 5% 이상 인상 가능: 이 경우 법적으로 임대료 인상 폭에 제한이 없으므로, 임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 있습니다.
4.2 향후 계약갱신청구권 행사 가능성
- 재계약 후에도 행사 가능: 새로운 계약을 체결한 경우에도 임차인은 추후에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다.
- 권리 소멸 주의: 단, 임차인이 자발적으로 계약갱신청구권을 포기하는 내용이 계약서에 포함되었다면, 추후 행사할 수 없으므로 주의해야 합니다.
4.3 주의사항
- 시장 상황 고려: 임대료를 지나치게 인상하면 임차인이 이탈할 수 있으므로, 주변 시세와 시장 상황을 고려한 합리적인 인상률이 필요합니다.
- 협상의 중요성: 임대인과 임차인 간의 원만한 협상을 통해 상호 만족할 수 있는 조건을 찾는 것이 중요합니다.